Новая работа Института социально-экономических исследований Шореш отвечает на вопрос нехватки жилья в Израиле при том, что количество новых квартир постоянно увеличивается.
Строительство идет, но планы отстают от потребностей.
Авторы изучили данные Центрального статистического бюро, Банка Израиля, Национального экономического совета и Министерства строительства и жилищного хозяйства.
Темпы строительства в Израиле не соответствуют правильному индексу: вместо того, чтобы строить так, чтобы успевать за темпами роста населения, необходимо строить в соответствии с более быстрыми темпами роста числа домохозяйств. И строить также квартиры того типа, который им необходим.
Дело в том, что большинство новых квартир 4-5-комнатные. Учитывается рост населения, и в голове созревает план - семьи становятся больше. Но это не так.
В Израиле растет число домохозяйств, где всего 1-2 человека. Им не нужна четырехкомнатная квартира, и они ее не могут купить, потому что это дорого.
В период с 1990 по 2023 год в Израиле было построено около 1.73 миллиона новых домов, но началось строительство лишь около 1,61 миллиона квартир — совокупный дефицит составляет более 120 000 недостающих единиц жилья.
Строящиеся квартиры не подходят для тех, кто в них нуждается: около 45% начатых строительных проектов - это квартиры с 4-5 комнатами, в то время как примерно в 45% израильских домохозяйств проживает всего 1-2 человека.
В период с 2000 по 2022 год цены на квартиры в Израиле выросли примерно на 130%, в то время как чистый доход домохозяйств увеличился лишь примерно на 45%. За тот же период арендная плата выросла примерно на 40%.
Смысл ясен: покупка квартиры стала значительно недоступной для многих израильтян, а аренда жилья также превратилась в растущее финансовое бремя.
Исследование также указывает на значительные изменения на рынке аренды жилья. Если раньше аренда рассматривалась молодыми людьми в основном как временный вариант перед покупкой квартиры, то сегодня она стала основным видом жилья и для людей старшего возраста.
В период с 2001 по 2022 год доля людей в возрасте 25–34 лет, проживающих в арендованном жилье, увеличилась с 30% до 49%. Среди лиц в возрасте 35–54 лет этот показатель вырос с 15% до 32%, а среди лиц в возрасте 55–64 лет доля арендаторов увеличилась с 11% до 18%.
Эти цифры свидетельствуют о глубоких изменениях: все больше израильтян остаются в арендованном жилье годами, даже в том возрасте, когда многие из них раньше владели собственной квартирой.
Это означает, что рынок аренды перестал быть вторичным или временным рынком и стал центральной частью жилищной системы Израиля.
Хорошо. Может быть строить новые дома специально для арендаторов? Но и тут есть проблема.
Доход от сдачи жилья в аренду освобождается от налогов до определенного ежемесячного лимита - льгота, которая фактически предназначена для частного арендодателя, владеющего одной квартирой. Компания, которая хочет построить сотни квартир и сдавать их в долгосрочную аренду, практически не имеет стимула вкладывать деньги в такой проект.
Исследование свидетельствует, что планы надо менять. Во-первых, строить больше маленьких квартир, во-вторых, стимулировать подрядчиков строить жилье под долгосрочную аренду выгодными налоговыми ставками.
Ольга Бакушинская